Недвижимость в Великобритании: Freehold или Leasehold

Freehold,  Leasehold и Commonhold –  три формы имущественных прав в Великобритании, причем, первые две солируют на рынке недвижимости и жилья. В континентальной правовой системе все ясно, категория собственности включает триаду полномочий – “владение, пользование и распоряжение”. Англо-саксонский мире имеет иную традицию, которая уходит корнями в феодальную систему. Итак, начнем рассмотрение деловой практики с базовых понятий.

Право собственности в Англии и Уэльсе – Freehold.

Фригольд (Freehold) – в переводе означает “полное или абсолютное владение”, более или менее знакомая нам категория. Это наивысший титул собственности. Держатель владеет недвижимостью и землей, на которой расположен объект, безусловно и бессрочно. На собственника возлагается полная ответственность за надлежащее содержание объекта. Большинство малоэтажных домов, особняков и усадеб проданы в Англии и Уэльсе на условиях безусловной (абсолютной) собственности.

Если обратиться к точной терминологии, то правильное название: “fee simple absolute in possession”,  где слово “fee” восходит к “fief” – феодальному поместью. В русской исторической литературе владелец титула  собственности Freehold  частно именуется фригольдер (freeholder) или свободный землевладелец.

Долгосрочная аренда в Англии и Уэльсе – Leasehold.

Теперь возникают отличия. В дословном переводе Leasehold означает “владеть арендой”. Таким образом, недвижимость (земля, дом или квартира) приобретаются на правах длительного пользования у землевладельца (freeholder), за которым в бытовой речи закрепилось слово “лэндлорд”, т.е. арендодатель. Подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир и аппартаментов в Англии и Уэльсе проходят на этих условиях.

В отличие от краткосрочной аренды (renting), концепция долгосрочной аренды подразумевает право эксклюзивного владения недвижимостью на определенный срок. Теоритически  свыше 21 года. Однако на практике контракты заключаются на 99 или 125 лет. Максимальный срок составляет 999 лет. В то же время встречаются короткие договоры, например, на 40-50 лет. Немаловажным фактором является готовность ведущих британских банков выдавать ипотечные кредиты под сделки с долгосрочной арендой, как правило, свыше 70 лет.

Почему квартира в Лондоне продается на условиях долгосрочной аренды?

Если вы планируете приобрести квартиру, например в Лондоне, Брайтоне или Оксфорде, вам придется воспользоваться арендой. Почему такое происходит? Если в континентальной Европе землей под многоквартирным домом может владеть один собственник, а квартирами – другие, то в Англии и Уэльсе такое юридически невозможно. Земля под многоквартирным зданием здесь НЕДЕЛИМА. Поэтому, упрощая ситуацию, можно сказать, что владелец частного загородного дома с земельным участком имеет титул полного собственника. В то же время, владелец городской квартиры в многоквартирном доме  будет долгосрочным арендатором (частный случай перевода земли в общую собственность жильцов я опускаю).

Историческая справка: tenants-in-chief, sub-tenants, freeholder.

Чтобы понять причины возникновения ограниченной формы собственности предлагаю небольшой экскурс в историю. Современная модель землевладения Англии уходит корнями в военно-ленную иерархию, установленную после нормандского завоевания 1066 года. Вильгельм Завоеватель,  разделив территорию на большие владения, аналогично современным графствам, “подарил” их высшей аристократии в обмен за преданность короне, службу и обязанность сбора налогов. В свою очередь лорды и высшее духовенство, называемое tenants-in-chief (дословно – шефы-арендаторы), выделив меньшие по размеру наделы, передали их в аренду не столь титулованным вельможам и рыцарям, называемым sub-tenants. Таким образом, концепция аренды земли в средневековой Англии позволяла высшему сословию оставлять за собой право землевладения, а, следовательно, статус и привилегии, максимизируя доход от использования актива другими.

Считается, что Вильгельм Завоеватель ввел регистрацию земли для определения налогов и сборов. Термин фригольдер был упомянут в 1089 году в «Книге Страшного Суда» (Domesday Book) — первой, известной в Европе, переписи населения. На протяжении веков имущественное право видоизменялось, однако доминирующая роль собственника земли (фригольдера) оставалась в Англии до начала 20 века. Затем, в целях сбалансирования взаимоотношений собственника и арендатора, был значительно удлинен начальный срок аренды (99 лет и далее). Законодательство, введенное между 1967 и 2002, привело к формированию современной системы долгосрочной аренды недвижимости. Теперь арендатор имеет законное право продлить аренду квартиры на дополнительные 90 лет (дом –  50 лет), выбрать обслуживающую многоквартирный дом сервисную компанию, выкупить долю собственности на землю и др.

Регистрация сделок с недвижимостью в Англии и Уэльсе.

В настоящее время оформление сделок купли-продажи недвижимости на правах длительной аренды или полной собственности происходит по аналогичной схеме. В обоих вариантах имущественный интерес подлежит регистрации в Кадастре (аренда свыше 7 лет), с выдачей договора Title Deed. Однако алгоритм расчета налога частично отличается (см. мою статью Налог на покупку жилья). Также следует помнить об обязанности арендатора покрывать расходы на содержание и техническое обслуживание многоквартирного здания, страховую премию и годовые рентные платежи (maintenance fees, annual service charges, buildings insurance, annual ground rent), что избегает абсолютный собственник.

Принимая решение о покупке арендованной недвижимости, длительность неиспользованного срока аренды является таким же важным критерием оценки, как местоположение или архитектурный стиль. Прежде всего, в силу непосредственного воздействия на цену. При столетнем сроке, влияние формы имущественных прав на рыночную стоимость объекта незначительно. Однако, приближаясь к 70 годам, картина меняется. Появляются ограничения с финансированием и ликвидностью сделок. Сказав это, оговоримся: за исключением фешенебельных объектов в центральном Лондоне, где превалирует статусный характер приобретения объектов на короткой аренде.

Подведем итоги рассмотрения правовых вопросов Freehold & Leasehold.

Владение квартирой на правах долгосрочной аренды является стандартной деловой практикой в Великобритании (Шотландия имеет исторические отличия и другую юридическую систему). Инвестиционная привлекательность таких объектов подкреплена стабильными ценами, возможностью получить  ипотечный кредит и высокой ликвидностью. Владение частным домом допустимо на условиях, как долгосрочной аренды, так и полной собственности, последнее – наиболее типично. Рынок недвижимости с безусловным титулом собственности отличается  разнообразием предложения. Это малоэтажные дома, особняки, поместья, английские коттеджи. При покупке недвижимости у покупателя возникает ответственность по уплате налога на приобретение недвижимости и местного налога.

Анализ рынка коммерческой недвижимости и сделом Buy to let.

Статья подготовлена британской компанией  Vestigio Services.

Профессиональная поддержка эксперта, знающего местную ситуацию, и действующего в интересах покупателя, поможет вам найти желаемую недвижимость в Великобритании. Мы обеспечим бесперебойное прохождение всех этапов сделки. Наши условия приемлемые, обсуживание оперативное, рассмотрение запросов на конфиденциальных условиях.

 Vestigio Services  – Ваш персональный риэлтер в Великобритании!

Запросы и пожелания info@vestigio.co.uk

 ‪#‎englishlifestyle ‪#UKProperty #UKHousing #InvestProperty#‎vestigioservices