Инвестиции в недвижимость: Buy to Let properties

Инвестиции в недвижимость  Великобритании находятся под прицельным огнем. Объявленные канцлером Джорджем Осборном недавние меры, если не “задушат” рынок Buy to let properties, как пенсионных аннуитетов, то снизят его привлекательность для местных участников. В конечном счете, повышение налоговой нагрузки на покупателей инвестиционной недвижимости  приведет к сокращению предложения и росту цен на аренду,  что является контрпродуктивной мерой в условиях дефицита доступного жилья в Великобритании.

Buy to let properties

Oбзор рынка Buy to Let properties.

Что такое Buy to let properties? Кратко: инвестиции в недвижимость. Однако точнее, термин, являющийся британским изобретением,  относится к динамичному сегменту рынка: к сделкам покупки недвижимости частным лицом или компанией для последующей сдачи в наем, а не собственного использования (т.е. коммерческая недвижимость в данную категорию не включается).

Рынок получил развитие после введения Housing Act of 1988 в Англии и Уэльсе. Закон предусматривает стандартную краткосрочную аренду (the assured shorthold tenancy). Как это тривиально не звучит, но арендодатель получил гарантии того, съемщик может вселиться в его собственность только на короткий срок. Процедура освобождения арендуемого помещения стала регулироваться законом по сделкам, совершенным после 15 января 1989 года. Действует условие: плата за проживание не ниже £250 в год (для Лондона – не ниже £1,000) и не выше £100,000 в год. Большинство сделок аренды жилья в Англии и Уэльсе становятся автоматически такими (в Шотландии действует схожий режим short assured tenancy).

Инвестиции в недвижимость Великобритании.

Для финансирования покупки объектов Buy to let банковский сектор Великобритании предлагает инвесторам особый вид ипотечных кредитов Buy to let Mortgages. Оценка кредитопособности заемщика отличается в этих сделках от традиционной покупки жилья, также выше накладные расходы. Процентные ставки зависят от рейтинга заемщика и LTV (соотношения заемных и собственных средств по кредиту). Фиксированные ставки действуют, как правило, на первые несколько лет (например, в банке Барклиз 3,39% на 2 года при нулевой комиссии или 4.09% до 5-ти лет). Далее ставки  плавающие, привязаны к ставке Банка Англии. Например, Барклиз предлагает 4.99% для всех заемщиков (0,5% ставка Банка Англии + 4.49%). На других условиях совершаются сделки рефинансирования ипотеки remortgage.

Какие меры планируются финансовым ведомством Великобритании?

Во-первых, будут сокращены налоговые льготы, Tax Relief. В настоящее время частный лэндлорд имеет право уменьшить налогооблагаемую базу при подаче налоговой декларации, Tax Return. Максимальная льгота составляет от 40% до 45% от размера процентных платежей по ипотеке, без учета выплаты капитала. Размер льготы зависит от налогового статуса лэндлорда, т.к в Великобритание действует прогрессивное налогообложение. (См подробнее мои обзоры: Прогрессивное налогообложение Великобритании и Подоходный налог – Income Tax).

Начиная с 2017 года  налоговое бремя на владельцев инвестиционной недвижимости усиливается. Максимальный размер налоговой льготы составит 20% от суммы ипотечных платежей для всех лэндлордов. Соответственно, в невыгодном положении окажутся те, кто имеет высокие совокупные или арендные доходы. В полном объеме изменения будут внедрены к 2020 году.

Во-вторых, при продаже инвестиционной недвижимости с апреля 2019 года владельцы Buy to let properties будут обязаны заплатить налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, в течение 3-х месяцев с даты сделки. В противоположность действующей сейчас рассрочки до конца налогового года. При продаже жилья режим останется прежним.

В третьих, с апреля 2016 года гербовый сбор в сделках покупки инвестиционной недвижимости планируется поднять на 3% к базовым ставкам, действующим с 04.12.2014 (подробная информация в моей статье: Налог на покупку жилья в Великобритании). Указанная мера нацелена на снижение привлекательности Лондонской недвижимости для спекулятивных инвесторов. Однако затронет тех, кто покупает второй объект недвижимости в Великобритании для собственного проживания или членов семьи.

В настоящее время находится в стадии обсуждения предложение налоговой службы, HM Treasury, предоставить возможность покупателям второго дома требовать возврата дополнительных 3% гербового сбора (которые придется заплатить), если они продадут первый дом в течение 18 месяцев от первой сделки. Также остается открытым вопрос, как будут трактоваться родственники, покупающие недвижимость совместно с детьми, для проживания последних.

Планы Банка Англии.

Озабоченность перегретостью рынка Buy to let properties неоднократно высказывал глава Банка Англии Марк Карни (Mark Carney). Один из возможных сценариев, предоставление Банку Англии дополнительных полномочий регулировать Buy to let Mortgages. Во-первых, устанавливать критерии кредитования, по аналогии с ипотекой жилья, что снизит привлекательность вхождения на рынок новых инвесторов. Во-вторых, самое очевидное, повысить требования к капиталу банков, которые работают в данном сегменте.

Снизят ли привлекательность инвестиции в недвижимость Великобритании?

Для местных участников рынка, приобретающих объекты в кредит, изменения станут существенными в среднесрочной перспективе. Недавним примером ухудшения параметров кредитования стало повышение банками ключевого коэффициента покрытия арендных платежей, используемого для определения максимальной суммы выдаваемого кредита (кредитные средства x 135% = арендной плате) с 125% до 135%. Однако в долгосрочной перспективе, учитывая спрос на недвижимость, высокие цены и дефицит доступного жилья в Великобритании, частные лэндлорды компенсируют свои убытки, в том числе за счет повышения арендной платы и перевода объектов под крыло юридического лица, где корпоративный налог снижается с 20% до 18% к 2020 году.

При рассмотрении целесообразности иностранных инвестиции в недвижимость Великобритании следует учитывать более широкий набор факторов, не только экономических. Также напоминаю, что с 01 апреля 2015 года нерезидент Великобритании, уравненный по налоговой ответственности с резидентом, платит налог на прирост капитала, Capital Gains Tax, при продаже жилой недвижимости в Великобритании.

Обзор “Инвестиции в недвижимость: Buy to Let properties” подготовлен британской компанией Vestigio Services.

Профессиональная поддержка Vestigio Services, знающего британскую недвижимость и финансовый рынок, поможет Вам принять обоснованное решение при инвестициях за границей.

Наши контакты: info@vestigio.co.uk

#‎vestigioservices ‪#‎englishlifestyle ‪#‎blogvestigio ‪#‎ДалекаяблизкаяАнглия

Оставьте комментарий

%d bloggers like this: